Na Teneryfę jak do siebie. Ile kosztuje mieszkanie i jak nowe prawo może popsuć obcokrajowcom biznes?

W pierwszym kwartale 2024 roku Polacy kupili aż 800 domów oraz apartamentów na Półwyspie Iberyjskim – wynika z oficjalnych danych Registradores de Espana. To wzrost o 21 procent w porównaniu do ubiegłego kwartału oraz trzykrotnie więcej niż w okresie przed pandemią. Jest szansa na pobicie rekordu z 2023 roku, kiedy to rodacy nabyli w Hiszpanii aż 3118 apartamentów i domów.

Polacy pokochali Hiszpanię

Polacy są dziewiątymi najbardziej aktywnymi zagranicznymi inwestorami na rynku hiszpańskim. Odpowiadają za 3,72 proc. transakcji. Ich aktywność bardzo wzrosła po 2022 roku, gdy Hiszpania zaczęła się jawić jako kraj wystarczająco oddalony od Rosji, by dawać pozory bezpieczeństwa.

Hiszpania to kraj o powierzchni 506 tys. m2 (dla porównania: Polska zajmuje 322 tys. m2). Polaków spotkamy przede wszystkim wzdłuż linii brzegowej i na Balearach Wyspach Kanaryjskich. Oczywiście, są niewielkie polskie społeczności w innych regionach, ale większość kupujących zdecydowała się na nabycie domu w miejscu, które spełnia dwa warunki: gwarantuje dobrą pogodę i dostęp do morza lub oceanu. Stąd wśród inwestorów najpopularniejsze są okolice Walencji, Alicante (w tym regionie rodacy szczególnie upodobali sobie miasto Torrevieja), Andaluzja, Majorka, Gran Canaria i Teneryfa. Wiele mieszkań pełni podwójną funkcję: są domem wakacyjnym dla właścicieli, a przez resztę roku wystawiane są w serwisach w rodzaju Booking i przyjmują turystów. W Hiszpanii istnieją setki firm wyspecjalizowanych w zarządzaniu nieruchomościami wakacyjnymi: w zamian za prowizję prowadzą kalendarz rezerwacji, wydają klucze turystom, zapewniają sprzątanie i bieżące naprawy.

Teneryfa. Marzenia o mieszkaniu przy plaży

Sprawdzamy, ile kosztuje zakup mieszkania na jednej z ulubionych wysp Polaków: Teneryfie. Z jakimi formalnościami wiąże się zakup i ile pieniędzy trzeba na niego wyłożyć? Wreszcie, czy można bez przeszkód zarabiać na apartamencie wakacyjnym i wynajmować go turystom?

Piotr Adamczak z agencji nieruchomości Zamieszkaj na Teneryfie mówi, że Polacy najczęściej kupują mieszkania z jedną lub dwiema sypialniami z „łączonym” przeznaczeniem, to znaczy przez część roku chcą wynajmować mieszkanie komercyjnie.

- Przeciętna cena nabywanych przez Polaków nieruchomości wynosi ok. 300 tys. euro. Trzeba do tego dodać podatek od zakupu, który jest zróżnicowany w zależności od tego, czy kupujemy na rynku pierwotnym czy wtórnym. Podatek od zakupu z rynku wtórnego to 6,5 proc. wartości nieruchomości, a przy zakupie od dewelopera – 7 proc. Do tego trzeba dodać ok. 3-4 tys. euro na opłaty notarialne, wpis do księgi – mówi Adamczak.

Północ vs południe

Z jego obserwacji wynika, że polscy klienci w pierwszej kolejności są zainteresowani nowymi inwestycjami, ale z racji ograniczonej podaży wielu z nich decyduje się na mieszkanie z drugiej ręki. Mówiąc bardziej po ludzku: Teneryfa to wyspa wielkości jednej czwartej województwa opolskiego. Jej centralną część zajmuje Park Narodowy Teide na terenie którego znajduje się wulkan i jednocześnie najwyższy szczyt Hiszpanii, Teide. Park narodowy otaczają lasy i właściwie tylko na ich obrzeżach znajdują się niewielkie miejscowości, w których rodziny mieszkają od pokoleń. Pojedynczy obcokrajowcy decydują się w nich osiedlić, ale to raczej ludzie, którzy chcą naprawdę uciec od życia, które znają i żyć „jak lokalsi” niż inwestorzy, którzy mają nadzieję od czasu do czasu zarobić na nieruchomości.

Do tego na samej północy są Góry Anaga – piękne i przyciągające miłośników wędrówek, ale uniemożliwiające osadnictwo.

Tym samym przeważająca większość miast i miasteczek znajduje się wzdłuż wybrzeża, któ®e w wielu miejscach uskakuje nagle w formie ostrego klifu czy urwiska albo wybrzusza się. W naturalny sposób ogranicza to poczynania deweloperów, którzy mogą zabudować stosunkowo niewielką powierzchnię. Odejmijmy od tego ogromne tereny hoteli i okazuje się, że terenów pod zabudowę deweloperską nie ma wiele.

Idźmy dalej. Pod kątem wypoczynku Teneryfę zwykło się dzielić na bardziej turystyczne południe – zabudowane hotelami i mieszkaniami na wynajem, gdzie jeden kurort przechodzi w drugi – i północ, która jest zdecydowanie bardziej „do mieszkania”. To na północy znajdują się największe miasta – stolica Santa Cruz de Tenerife i Puerto de Santiago, a także będąca siedzibą uniwersytetu La Laguna. Część turystów wybiera północne miasta i miasteczka. Południe daje gwarancję pogody przez cały rok, północ jest bardzo deszczowa, ale też nie na tyle, by zniechęcać turystów. Wprost przeciwnie, wielu deklaruje, że nie chcą mieć nic wspólnego z kurortami na południu i wybierają północ, skąd bliżej w góry i na szlaki, a przy okazji nie brakuje infrastruktury turystycznej.

Deweloperzy nie nadążają z budową

Na Teneryfie mieszka grupa Polaków. Pracują przede wszystkim w obsłudze ruchu turystycznego i nieruchomościach. Polskie biura podróży i polskie biura nieruchomości intensywnie się tam rozwijają. W niewielkim San Juan jest nawet polski sklep. Wśród Polaków kupujących nieruchomości dominują jednak osoby, dla których jest to dom wakacyjny.

Większość osób pragnących kupić mieszkanie – czy to „na lato”, czy na stałe, wybiera południe. Chcą pomieszkiwać w kurortach na Costa Adeje albo w okolicach miejscowości Puerto de Santiago. Mniej więcej od lat 60., gdy za czasów generała Franco Wyspy Kanaryjskie otworzyły się na turystów, obszary te były zabudowywane przez hotele. To wszystko powoduje, że deweloperzy nie mają gdzie się rozpędzić. Nawet gdyby budowali dwa razy więcej, to i tak znaleźliby się chętnie na mieszkania. Ograniczenia powodują, że mieszkań jest niewiele i są drogie.

To nie powstrzymuje tych, którzy pieniądze mają – i to raczej gotówkę, bo trudno kupić mieszkanie za granicą na kredyt. Piotr Adamczak przyznaje, że jego agencja w ostatnich dwóch-trzech latach sprzedaje co najmniej 120 nieruchomości rocznie. Jakich formalności trzeba dopełnić?

– Podstawą do zakupu jest numer NIE, czyli numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców. Warto założyć też konto w banku do późniejszej obsługi nieruchomości – wyjaśnia nasz rozmówca.

Jak wynajmować turystom mieszkanie?

Wynajmowanie mieszkania turystom wymaga spełnienia warunków. Właściciel musi posiadać licencję na wynajem krótkoterminowy. Jeśli udostępnia nieruchomość pomimo jej braku, może zostać ukarany wysokim mandatem. Odpowiednie służby na bieżąco kontrolują, które mieszkania trafiają na serwisy rezerwacyjne i potrafią szybko wyłapać, że ktoś działa bez zezwolenia.

– Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami licencji na wynajem nie można uzyskać wówczas, gdy wspólnota lokatorów uchwali taki zakaz bądź w budynkach o przeznaczeniu turystycznym jak np. aparthotele, gdzie licencję może posiadać tylko jeden podmiot i jest ona na cały kompleks albo jego część. W celu otrzymania licencji należy podpisać deklarację odpowiedzialności, w 
której zawarte jest m.in., że nieruchomość nie jest objęta powyższymi ograniczeniami oraz spełnia wymagania ministerstwa turystyki – wyjaśnia Piotr Adamczak z Zamieszkaj na Teneryfie.

A co z osobami, które nie chcą wynajmować mieszkania, ale goszczą w nim rodzinę i znajomych i to, jak deklarują, bez korzyści majątkowych?

– Jeśli ktoś kupuje mieszkanie dla siebie, to może nim dysponować według swojej woli, tzn. udostępniać je rodzinie i znajomym (o ile żadna instytucja nie udowodni, że pobiera z tego tytułu wynagrodzenie), chyba że status kompleksu/budynku zabrania takiego udostępniania. Zakaz taki może obowiązywać w aparthotelach – uspokaja nasz rozmówca.

„Tourists go home”. Wyspy Kanaryjskie mają dość

Mieszkańcy Teneryfy – ci z urodzenia, nie z wyboru – mają dość niekontrolowanego ruchu turystycznego i tego, że nie stać ich na to, by mieszkać na swojej wyspie. Mieszkania w kompleksach turystycznych są dla nich niedostępne – mogą co najwyżej mieszkać w starym budownictwie w mniejszych miejscowościach. Średnia pensja na Teneryfie to 1000-1100 euro, a 1500 euro to już bardzo dobre zarobki. Wysokie są koszty życia. Towary są sprowadzane statkami z lądu, co podnosi ich cenę. W kwietniu tego roku kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców Wysp Kanaryjskich wzięło udział w protestach przeciwko masowej turystyce. Największe demonstracje zorganizowano na Teneryfie i Gran Canarii.

Uczestnicy manifestacji wzywali władze regionalnego rządu oraz miejscowych samorządów do wprowadzenia restrykcji w budowie hoteli oraz ośrodków turystycznych, aby ograniczyć niekontrolowany, ich zdaniem, napływ urlopowiczów. Protestujący przekonywali, że nadmiar turystów na Wyspach Kanaryjskich doprowadził nie tylko do chaosu komunikacyjnego i hałasu, ale też do zanieczyszczenia miejscowej przyrody.

Lokalne władze poszczególnych wysp przygotowały propozycje legislacyjne ograniczające wynajem nieruchomości. W ich myśl wynajem krótkoterminowy miałby być dozwolony tylko wtedy, gdy plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie dopuści taki dodatkowy sposób użytkowania. Tym samym w części budynków wielorodzinnych wynajem turystyczny byłby niedopuszczalny. Projekt jeszcze nie został przyjęty.

– Tak sformułowane propozycje rządowe praktycznie likwidują wydawanie nowych licencji. Każdy kto zna tutejsze realia doskonale wie, że nie istnieją takie plany zagospodarowania pod kątem wynajmu turystycznego w gminach i jeśli miałyby powstać, to potrwa bardzo długo. Rządzący muszą znaleźć jakiś kompromis, bo baza hotelowa na Wyspach nie jest w stanie pomieścić wszystkich turystów, ponadto zyski z podatków z wynajmu turystycznego są niebagatelne. Jeżeli projekt wszedłby w życie w tej formie, to na pewno wpłynie na rynek – opowiada Piotr Adamczak.

Projekt jest radykalny w swojej formie, z drugiej strony: porządkowałby wynajem i sprawił, że w popularnych miejscowościach byłyby osiedla przeznaczone dla turystów i stałych mieszkańców. Osoby zainteresowane kupieniem nieruchomości z przeznaczeniem również na wynajem powinny orientować się, na jakim etapie są prace legislacyjne.